آیا خلع ید از ملک مشاع امکان پذیر می باشد؟ - مسافرت رو

• ضرورت شناخت تفاوت بین قوانین با عناوین نزدیک به هم
• خلع ید چیست؟
• تعریف تخلیه ید
• تصرف عدوانی
• نحوه خلع ید از ملک مشاع

ضرورت شناخت تفاوت بین قوانین با عناوین نزدیک به هم

نیاز است که افراد آگاهی کامل از معانی و فرایند خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی داشته باشند. چون در بسیاری از موارد به دلیل عدم آگاهی از تفاوت بین این موارد، درخواست به اشتباه تنظیم شده و زمان بسیاری نیز از دست می رود. باید در نظر داشت، هر دعوایی که در دادگاه مطرح می شود ارکان و اصول منحصربه فرد خود را دارد و باید دادخواست دقیقاً مطابق آن چیزی که هست تنظیم شود. به عنوان مثال زمانی که خواهان دادخواست خلع ید دارد، از ارکان مهم این دادرسی اثبات مالکیت، تصرف غاصبانه خوانده است. در این زمینه اثبات مالکیت از اهمیت فراوانی برخوردار است. اگر شخصی در واقع خواهان خلع ید باشد اما در دادخواست خودخواسته خود را تخلیه ید مطرح کند قرار عدم استماع دعوی صادر می شود. در این مقاله ابتدا تعاریفی از قوانین مربوط به خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی و همچنین تفاوت موجود بین آن ها به شما ارائه می کنیم.

خلع ید چیست؟

خلع ید در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول همانند، خانه، زمین، مغازه و … مطرح می شود. در این گونه موارد معمولا مالک علیه متصرف غیرقانونی مال غیرمنقول خود که در اصطلاح غاصب نامیده می شود به دادگاه شکایت برده و درخواست رسیدگی می دهد تا با حکم دادگاه ملک خود را از تصرف درآورده و تحویل بگیرد. این دعوا جنبه حقوقی دارد و از لحاظ کیفری مورد بررسی قرار نمی گیرد. یکی از شروط مهم برای طرح این دعوا داشتن مالکیت بلامنازع است، یعنی، مالک باید سند و مدرکی داشته باشد که مالکیت او را ثابت کند. در صورتی که شخص مالک مدرکی برای اثبات ادعای مالکیتش نداشته باشد و متصرف هم وی را به عنوان مالک نپذیرد ابتدا باید برای اثبات مالکیت به دادگاه مراجعه کرده و سپس با دریافت حکم قطعی مالکیت به درخواست خود جهت خلع ید اقدام کند. به عنوان مثال شخصی صاحب ملکی است پس از مدتی متوجه می شود شخص دیگری در آن ملک بدون اجازه وی و یا هرگونه قراردادی زندگی می کند و حاضر به تخلیه ملک نیست و مالک را نیز به عنوان مالک ملک قبول ندارد. در چنین شرایطی فرد باید با در دست داشتن سند و مدرک اثبات مالکیت به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای خلع ید کند.

دعوای خلع ید در دو معنای اعم و اخص قابل شرح است. در دعوای خلع ید به معنای اعم سه دسته دعاوی مطرح می شود. این سه دسته عبارت اند از دعاوی خلع ید، تخلیه ید و دعوای تصرف عدوانی، اما در معنای اخص می توان به خلع ید در ملک مشاع اشاره کرد. در واقع سه شرط لازم برای طرح دعوای خلع ید، مالک حتمی بودن خواهان با ارائه سند رسمی مالکیت، تصرف خوانده، غیرقانونی و غیرمجاز بودن تصرف (غصبی) است. وجود این سه شرط باید از سوی دادگاه احراز و معلوم شود. با صدور حکم قطعی (قابل اجرا) در دعوای خلع ید و ابلاغ آن به خواهان، وی باید اجرای آن را از بخش اجرای احکام مدنی درخواست کند و اجراییه صادر شود. سپس مأمور اجرا یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی می کند؛ بنابراین نحوه اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی است. همچنین هزینه دادرسی در دعوای خلع ید با توجه به اموال غیرمنقول مالی است و بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می شود، این دعوا مالی محسوب می شود و باید تقویم شود. هزینه دادرسی که خواهان می پردازد، مبتنی بر همین تقویم است که بر اساس قیمت منطقه ای مال غیرمنقول بوده و جدول آن در دادگاه ها موجود است و خود دادگاه آن را محاسبه می کند. دعوای خلع ید در مورد مال غیرمنقول مطرح می شود و در مورد اموال منقول، دعوای استرداد یا تحویل و مانند آن طرح می شود.

تعریف تخلیه ید

در دعوای تخلیه ملک، آپارتمان، مغازه و … قرارداد اجاره وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته است مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیست اینجا باید دعوای تخلیه مطرح کرد که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست همین که شخص مالک منافع هم باشد کفایت می کند. همین طور ممکن است شخصی به فرد دیگر اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح کند. دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد.

تصرف عدوانی

تصرف عُدوانی یا زوروارانه یک موضوع حقوقی است و به معنای به زور دریافت یک زمین یا ملک از مالک آن یا از کسی است که بر اساسِ یک قرارداد دارای حق نسبت به آن ملک است (مستأجر). اگر فردی مدعی غیرقانونی بودن رابطه تصرف باشد، باید با توسل به قانون و با اقامه دعوی، این رابطه را برهم زده و متجاوز را باز دارد والا خود متجاوز محسوب خواهد شد. در بعد حقوقی باید توجه داشت که مدت زمان تصرف سابق خواهان باید به اندازه ای باشد که او عرفا متصرف شناخته شود و این مدت بنا بر نظر قاضی و عرف می تواند متفاوت باشد. تصرف عدوانی به دو صورت حقوقی و کیفری مورد بررسی قرار می گیرد. در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع) نیست. در شکایت تصرف عدوانی کیفری اختلاف نظر وجود دارد به این معنا که عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سبق تصرف را کافی می دانند. در این نوع دعوا تشریفات دادرسی لازم نیست و رسیدگی خارج از نوبت انجام می شود. در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد، صرف سبق تصرف خواهان کافی است. حتی اگر مستأجر - مباشر - خادم - رعیت یا کارگر باشد. همان گونه که گفته شد در دعوای تصرف عدوانی به تشریفات دادرسی نیازی نیست ولی امکان تجدیدنظرخواهی در آن وجود دارد. در تصرف عدوانی حکم بلافاصله قابل اجراست و نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و حتی درخواست تجدیدنظر نیز مانع اجرای حکم نمی شود. هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی متناسب با دعاوی غیرمالی محاسبه خواهد شد.

نحوه خلع ید از ملک مشاع

بر طبق قانون ملکی که بین دو یا چند نفر مختلف مشترک باشد، ملک مشاع نامیده می شود. در اصطلاح حقوقی به این شرایط اشاعه گفته می شود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت. در واقع مال مشاع عبارت است از مالی که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان در خارج از هم تشخیص داد؛ مثل خانه ای که با ارث به فرزندان می رسد و یا چند نفر با پول مشترک خانه ای می خرند که هر یک نسبت به سهم خود در آن شریک اند؛ یعنی جزء جزء آن خانه به طور اشاعه برای همه شرکا است.

تصرف هر شریک در ملک مشاع منوط به اذن و اجازه سایر شرکا است و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است؛ بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید در مـلک مشاع هنگامی می تواند تحویل ملک متنازع فیه به خود را تقاضا کند که از سایر شرکا اذن داشته باشد؛ یعنی، با توجه به مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید وی را مطرح کند. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا خواهد بود.

خلع ید از ملک مشاع به این صورت است که فرض کنید دو برادر از پدر خود خانه ای به ارث برده اند. آن ها بر تمام آن خانه به دصورت مشارکتی مالکیت دارند اما هیچ کدام از آن ها نمی توانند ادعای مالکیت مستقل کنند. این خانه پدری حکم ملک مشاع دارد و هیچ یک از این دو برادر بدون اجازه دیگری حق تصرف در مال مشترک را ندارند. طبق ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید از ملک مشاع مقرر کرده است: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادرشده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

در طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع باید به نکات مهمی توجه کنید. اول از همه اینکه در ملک مشاع طرح دعوی علیه تمامی شرکا ضروری نیست. همچنین دعوی خلع ید باید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاعی طرح شود. متصرف می تواند شریک مشاعی باشد یا می تواند مالکیتی بر ملک مشاعی نداشته باشد. نکته بعدی اینکه طرح دعوی علیه همه متصرفین در ملک مشاعی ضروری نیست. در نظر داشته باشید که هرگاه چند نفر خواه دارای مالکیت مشاعی و خواه فاقد آن ملکی را متصرف باشند با توجه به ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی این خواهان است که محدوده رسیدگی دادگاه را معلوم می کند ولی در این صورت خلع ید از سایر متصرفین نیازمند طرح دعوی جداگانه است. همچنین طرح دعوی از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوی کافی است.

اگر دو نفر هرکدام سه دانگ از شش دانگ ملکی را مالک باشند اما شش دانگ ملک در تصرف احد از شرکا قرار داشته باشد. شریک دیگر می تواند با مراجعه به محکمه و اخذ حکم خلع ید علیه متصرف، نسبت به سه دانگ مایملک خویش، در مرحله اجرا، تمام ملک را خلع ید کند. قانون گذار به طور استثنایی اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید کرده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد. البته چنین قانونی خیلی دور از ذهن و منطقی به نظر نمی رسد. شریک ملک مشاع در جزء ملک شراکت دارد و نمی توان سهم شراکت او را اختصاص به قسمت معینی از ملک داد و یا به او گفت که به میزان سهم خود اجباراً گوشه ای از ملک را تصرف کند؛ زیرا تقسیم ملک مشاع یا به تراضی تمام شرکا صورت می گیرد یا توسط حکم دادگاه انجام می شود.

مدارک مورد نیاز جهت درخواست خلع ید از ملک مشاع به این شرح است: تصویر مصدق سند مالکیت (اجباری)، به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی است، استماع شهادت شهود و مطلعین؛ درخواست جلب نظر کارشناس؛ شماره پفراینده استنادی؛ تحقیقات محلی؛ معاینه محلی.

این مقاله از خبرنگارن موردپسند شما قرار گرفته است؟